Le bailleur peut agir directement contre l’occupant tiers au
contrat de bail, sur le fondement de la responsabilité délictuelle
en invoquant un manquement de cette nature,
indépendamment de toute mise en cause du locataire
En matière de bail d’habitation, chacune des parties a des obligations envers
l’autre.
Ainsi, si le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de
toute espèce, le preneur (locataire), est tenu lui, de deux obligations
principales, à savoir d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la
destination qui lui a été donnée par le bail, et de payer le prix du bail aux
termes convenus.
A défaut de respect de leurs obligations respectives, leur responsabilité
contractuelle peut être engagée.
Ainsi, le respect des obligations contractuelles entre le bailleur et le preneur à
bail a donné lieux à une jurisprudence abondante depuis toujours.
Mais qu’en est-il lorsque le bien loué a été mis à disposition d’un tiers ?
Le bailleur peut-il agir à l’encontre du tiers, non lié contractuellement par le
contrat de bail ?
Plus précisément, le respect des obligations d’entretien ou de réparation qui
incombe au preneur dans un contrat de location peut-il s’apprécier à l’égard
de l’occupant qui n’est pas contractuellement lié au contrat de bail ?
Cette problématique a été soulevée dans le cadre d’un litige né entre un
bailleur et un occupant des locaux loués qui lui ont été mis à disposition par le
preneur à bail.
En principe, lorsque le locataire met à disposition le local loué à un tiers, il reste
tenu de ses obligations locatives et doit répondre à l’égard du bailleur des
dégradations survenues pendant la durée du bail.
Ainsi, en l’espèce, estimant que seul le locataire devait être appelé en la cause
pour les fautes de l’occupant, au regard de ses obligations contractuelles, la
Cour d’appel de Versailles avait précisé que le respect des obligations prévues
dans un contrat de location ne pouvait s’apprécier qu’à l’égard du locataire et
non indépendamment à l’égard des seuls occupants sur un plan délictuel.
Or, la Cour de cassation a infirmé cet arrêt en rappelant que la recevabilité
de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d’un
logement contre un occupant auquel il n’est pas contractuellement lié
n’est pas subordonnée à la mise en cause du locataire. (Cass, Civile 3 ème ,
20/12/2018, n° 17-31.461)
De cette façon, le bailleur dispose de deux actions distinctes, indépendantes
l’une de l’autre à savoir, d’une part à l’encontre du locataire sur le fondement
de la responsabilité contractuelle, et d’autre part, à l’encontre du tiers, sur le
fondement de la responsabilité délictuelle.
Par conséquent, le bailleur peut agir directement contre l’occupant sur le
fondement de la responsabilité délictuelle en invoquant un manquement
de cette nature, indépendamment de toute mise en cause de son
cocontractant.
Pour plus d’informations, vous pouvez vous adresser à Me Méryl PORTAL,
Avocate au Barreau de Paris.