L’effacement de la dette locative du locataire défaillant
n’équivaut pas à son paiement, de sorte que le bailleur peut
solliciter du juge la résiliation du bail litigieux.
De manière récurrente, le droit du surendettement fait obstacle au régime
générale des obligations en accordant un statut protecteur au débiteur.
Toutefois, ces dernières années, le législateur est venu tempérer certains
avantages qu’octroyait ce régime au locataire défaillant faisant l’objet d’une
procédure de surendettement au profit du bailleur.
Désormais, la procédure de surendettement dont fait l’objet un locataire
défaillant ne peut pas tout, de sorte que son manquement contractuel
n’est pas effacé par le jeu de l’effacement de la dette locative..
C’est ce qu’est venu rappeler la Cour de cassation lors de son arrêt du 10
janvier 2019. (Civ. 3e, 10 janv. 2019, F-P+B, n° 17-21.774)
La question est de savoir quels sont les effets de l’ouverture d’une
procédure de surendettement du débiteur quant au paiement de la dette
locative et au contrat de bail en cours ?
En effet, en principe lorsqu’un locataire fait l’objet d’une procédure de
surendettement, les créances antérieures au jugement d’ouverture sont
effacées, de sorte que le bailleur n’est plus fondé à solliciter le paiement des
dettes locatives concernées.
A ce titre, lors de l’arrêt précité, le débiteur pensait que l’effacement de la
dette locative équivalait à son paiement ne permettant pas au bailleur de
solliciter la résiliation judiciaire du bail litigieux.
Or, la Cour de cassation est venue rappeler que l’effacement de la dette
locative, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le
manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer.
Dès lors, le bailleur n’est pas privé de son droit de solliciter la résiliation
judiciaire du bail en cours, malgré l’ouverture de la procédure de
surendettement au profit du locataire défaillant.
De cette façon, la Cour de cassation reconnait parfaitement la protection
qui est accordée au locataire faisant l’objet d’une procédure de
surendettement, mais permet tout de même au bailleur de ne pas rester
dans une situation de blocage juridique et d’obtenir ainsi la résiliation
judiciaire du bail litigieux.
Toutefois, cela reste de l’appréciation souveraine du juge, qui recherchera alors
si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail compte
tenu de la bonne ou mauvaise volonté du locataire.
A ce titre, l’article 118 de loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, améliore la
coordination entre la procédure judiciaire de résiliation du bail et la procédure
de rétablissement personnel de manière à permettre au locataire de bonne foi
de conserver son logement.
Ainsi, aux termes de la législation en vigueur, les procédures de résiliation et
d’expulsion peuvent être suspendues tant que le locataire s’acquitte du
paiement des loyers et apure sa dette locative.
Pour plus d’informations vous pouvez vous adresser à Me Méryl PORTAL,
Avocate au Barreau de Paris.